home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ The Supreme Court / The Supreme Court.iso / pc / ascii / 1993 / 93_496 / 93_496.za < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1994-03-21  |  13.7 KB  |  269 lines

  1. SUPREME COURT OF THE UNITED STATES
  2. IRVING C. STEVENS and JEANETTE STEVENS,
  3. PETITIONERS v. CITY OF
  4.  CANNON BEACH et al.
  5. on petition for writ of certiorari to the supreme
  6. court of oregon
  7. No. 93-496.  Decided March 21, 1994
  8.  
  9.   The petition for a writ of certiorari is denied.
  10.   Justice Scalia, with whom Justice O'Connor joins,
  11. dissenting.
  12.   This is a suit by owners of a parcel of beachfront
  13. property against the City of Cannon Beach and the
  14. State of Oregon.  Petitioners purchased the property in
  15. 1957.  In 1989, they sought a building permit for
  16. construction of a seawall on the dry-sand portion of the
  17. property.  When the permit was denied, they brought
  18. this inverse condemnation action against the city in the
  19. Circuit Court of Clatsop County, alleging a taking in
  20. violation of the Fifth and Fourteenth Amendments. 
  21. That court dismissed the complaint for failure to state
  22. a claim pursuant to Ore. Rule Civ. Proc. 21A(8), on the
  23. ground that under State ex rel. Thornton v. Hay, 254
  24. Ore. 584, 462 P. 2d 671 (1969), petitioners never
  25. possessed the right to obstruct public access to the dry-
  26. sand portion of the property.  App. to Pet. for Cert. C-
  27. 22-C-25.  The Court of Appeals, 114 Ore. App. 457,
  28. 835 P. 2d 940 (1992), and then the Supreme Court of
  29. Oregon, 317 Ore. 131, 854 P. 2d 449 (1993), both relying
  30. on Thornton, affirmed.  The landowners have petitioned
  31. this Court for writ of certiorari to the Supreme Court of
  32. Oregon.  They allege an unconstitutional taking of
  33. property without just compensation, and a denial of due
  34. process of law.
  35.   In order to clarify the nature of the constitutional
  36. questions that the case presents, a brief sketch of
  37. Oregon case law involving beachfront property is
  38. necessary.
  39.  
  40.                       I
  41.   In 1969, the State of Oregon brought suit to enjoin
  42. owners of certain beachfront tourist facilities from
  43. constructing improvements on the -dry-sand- portion of
  44. their properties.  The trial court granted an injunction. 
  45. State ex rel. Thornton v. Hay, 254 Ore. 584, 462 P. 2d
  46. 671 (1969).  In defending that judgment on appeal to
  47. the Supreme Court of Oregon, the State briefed and
  48. argued its case on the theory that by implied dedication
  49. or prescriptive easement the public had acquired the
  50. right to use the dry-sand area for recreational purposes,
  51. precluding development.  The Supreme Court of Oregon
  52. found -a better legal basis- for affirming the decision
  53. and decided the case on an entirely different theory:
  54. -[T]he most cogent basis for the decision in this case
  55. is the English doctrine of custom.  Strictly con-
  56. strued, prescription applies only to the specific tract
  57. of land before the court, and doubtful prescription
  58. cases could fill the courts for years with tract-by-
  59. tract litigation.  An established custom, on the other
  60. hand, can be proven with reference to a larger
  61. region.  Ocean-front lands from the northern to the
  62. southern border of the state ought to be treated
  63. uniformly.-  Id., at 595, 462 P. 2d, at 676.
  64. The court set forth what it said were the seven elements
  65. of the doctrine of custom and concluded that -[t]he
  66. custom of the people of Oregon to use the dry-sand area
  67. of the beaches for public recreational purposes meets
  68. every one of Blackstone's requisites.- Id., at 597, 462 P.
  69. 2d, at 677.  The court affirmed the injunction, saying
  70. that -it takes from no man anything which he has had
  71. a legitimate reason to regard as exclusively his.-  Id., at
  72. 599, 462 P. 2d, at 678.  Thus, Thornton declared as the
  73. customary law of Oregon the proposition that the public
  74. enjoys a right of recreational use of all dry-sand beach,
  75. which denies property owners development rights.
  76.   Or so it seemed until 1989.  That year, the Supreme
  77. Court of Oregon revisited the issue of dry-sand beach in
  78. the case of McDonald v. Halvorson, 308 Ore. 340, 780 P.
  79. 2d 714 (1989).  There, the beachfront property owners
  80. who were plaintiffs sought a judicial declaration that
  81. their property included a portion of dry-sand area
  82. adjacent to a cove of the Pacific Ocean.  With such a
  83. declaration in place, they hoped to gain access (under
  84. Thornton, as members of the public) to the remaining
  85. dry-sand area of the cove lying on property to which the
  86. defendants held record title.  The State intervened to
  87. assert the public's right (under the doctrine of custom)
  88. to use the dry-sand area of the cove, and to enjoin
  89. defendants from interfering with that right.  The
  90. Supreme Court of Oregon held that the public had no
  91. right to recreational use of the dry-sand portions of the
  92. cove beach. 308 Ore., at 360, 780 P. 2d, at 724.  McDon-
  93. ald noted what it called inconsistencies in Thornton, 308
  94. Ore., at 358-359, 780 P. 2d, at 723, and resolved them
  95. by stating that -nothing in [Thornton] fairly can be read
  96. to have established beyond dispute a public claim by
  97. virtue of `custom' to the right to recreational use of the
  98. entire Oregon coast.-  Id., at 359, 780 P. 2d, at 724. 
  99. -[T]here may also be [dry-sand] areas,- the court said,
  100. -to which the doctrine of custom is not applicable.-
  101. Ibid.  The court noted that -[t]here [was] no testimony
  102. in this record showing customary use of the narrow
  103. beach on the bank of the cove. . . .  The doctrine of
  104. custom announced in [Thornton] simply does not apply
  105. to this controversy.  The public has no right to recre-
  106. ational use of the [dry-sand beach area of the cove]
  107. because there is no factual predicate for application of
  108. the doctrine.- Id., at 360, 780 P. 2d, at 724.
  109.   With McDonald now the leading case interpreting the
  110. law of custom, petitioners here brought their takings
  111. challenge in the Oregon state trial court.  As recited
  112. above, that court dismissed for failure to state a claim
  113. upon which relief could be granted, saying that -[Thorn-
  114. ton] teaches us that ocean front owners cannot enclose
  115. or develop the dry sand beach area so as to exclude the
  116. public therefrom. . . .  [B]ecause of the public's ancient
  117. and continued use of the dry sand area on the Oregon
  118. coast . . . its future use thereof cannot be curtailed or
  119. limited.- App. to Pet. for Cert. C-24.  The trial court did
  120. not cite McDonald, and its peremptory dismissal pre-
  121. vented petitioners from doing what McDonald clearly
  122. contemplated their doing: providing the factual predicate
  123. for their challenge through testimony of customary use
  124. showing that their property is one of those areas -to
  125. which the doctrine of custom [was] not applicable.- 
  126. McDonald, supra, at 359, 780 P. 2d, at 724.  Moreover,
  127. when petitioners attempted to introduce such factual
  128. material on appeal they were rebuffed on grounds that
  129. appeal was confined to the purely legal question of
  130. whether the complaint stated a claim under Oregon law. 
  131. App. to Pet. for Cert. I-197-I-198 (Tr., Mar. 3, 1993);
  132. see also id., at I-185-I-190.
  133.   In its decision here, the Supreme Court of Oregon
  134. quoted portions of Thornton's sweeping language appear-
  135. ing to declare the law of custom for all the Oregon
  136. shore.  But it then read Thornton (which also originated
  137. in a dispute over property in Cannon Beach) to have
  138. said that the -historic public use of the dry sand area of
  139. Cannon Beach met [Blackstone's] requirements.-  317
  140. Or., at 140, 854 P. 2d, at 454 (emphasis added).  The
  141. court then framed the issue as the continuing validity of
  142. Thornton in light of Lucas v. South Carolina Coastal
  143. Council, 505 U. S. ___, (1992).  The court quoted our
  144. opinion in Lucas: -Any limitation so severe [as to
  145. prohibit all economically beneficial use of land] cannot
  146. be newly legislated or decreed (without compensation),
  147. but must inhere in the title itself, in the restrictions
  148. that background principles of the State's law of property
  149. and nuisance already place upon land ownership.- 317
  150. Ore., at 142, 854 P. 2d, at 456 (quoting Lucas, 505
  151. U. S., at ___, (slip op., at 23-24) (emphasis added by the
  152. Oregon court).  The court held that the doctrine of
  153. custom was just such a background principle of Oregon
  154. property law, and that petitioners never had the prop-
  155. erty interests that they claim were taken by respond-
  156. ents' decisions and regulations. 317 Ore., at 143, 854 P.
  157. 2d, at 456.  It then affirmed the dismissal.
  158.  
  159.                      II
  160.   As a general matter, the Constitution leaves the law
  161. of real property to the States.  But just as a State may
  162. not deny rights protected under the Federal Constitution
  163. through pretextual procedural rulings, see NAACP v.
  164. Alabama ex rel. Patterson, 357 U. S. 449, 455-458
  165. (1958), neither may it do so by invoking nonexistent
  166. rules of state substantive law.  Our opinion in Lucas, for
  167. example, would be a nullity if anything that a State
  168. court chooses to denominate -background law--regard-
  169. less of whether it is really such-could eliminate
  170. property rights.  -[A] State cannot be permitted to defeat
  171. the constitutional prohibition against taking property
  172. without due process of law by the simple device of
  173. asserting retroactively that the property it has taken
  174. never existed at all.-  Hughes v. Washington, 389 U. S.
  175. 290, 296-297 (1967) (Stewart, J., concurring).  No more
  176. by judicial decree than by legislative fiat may a State
  177. transform private property into public property without
  178. compensation.  Webb's Fabulous Pharmacies, Inc. v.
  179. Beckwith, 449 U. S. 155, 164 (1980).  See also Lucas,
  180. 505 U. S., at ___, (slip op., at 26).  Since opening
  181. private property to public use constitutes a taking, see
  182. Nollan v. California Coastal Comm'n, 483 U. S. 825, 831
  183. (1987); Kaiser Aetna v. United States, 444 U. S. 164, 178
  184. (1979), if it cannot fairly be said that an Oregon
  185. doctrine of custom deprived Cannon Beach property
  186. owners of their rights to exclude others from the dry
  187. sand, then the decision now before us has effected an
  188. uncompensated taking.  
  189.   To say that this case raises a serious Fifth Amend-
  190. ment takings issue is an understatement.  The issue is
  191. serious in the sense that it involves a holding of
  192. questionable constitutionality; and it is serious in the
  193. sense that the land-grab (if there is one) may run the
  194. entire length of the Oregon coast.  It is by no means
  195. clear that the facts-either as to the entire Oregon
  196. coast, or as to the small segment at issue here-meet
  197. the requirements for the English doctrine of custom. 
  198. The requirements set forth by Blackstone included, inter
  199. alia, that the public right of access be exercised without
  200. interruption, and that the custom be obligatory, i.e., in
  201. the present context that it not be left to the option of
  202. each landowner whether he will recognize the public's
  203. right to go on the dry-sand area for recreational pur-
  204. poses.  In Thornton, however, the Supreme Court of
  205. Oregon determined the historical existence of these fact-
  206. intensive criteria (as well as five others) in a discussion
  207. that took less than one full page of the Pacific Reporter. 
  208. That is all the more remarkable a feat since the Su-
  209. preme Court of Oregon was investigating these criteria
  210. in the first instance; the trial court had not rested its
  211. decision on the basis of custom and the state did not
  212. argue that theory to the Supreme Court.  
  213.   As I have described, petitioners' takings claim rests
  214. upon the assertion both that the new-found -doctrine of
  215. custom- is a fiction, and that if it exists the facts do not
  216. support its application to their property.  The validity of
  217. both those assertions turns upon the facts regarding
  218. public entry-but that is no obstacle to our review.  -In
  219. cases in which there is a claim of denial of rights under
  220. the Federal Constitution, this Court is not bound by the
  221. conclusions of lower courts, but will reexamine the evi-
  222. dentiary basis on which those conclusions are founded.- 
  223. Niemotko v. Maryland, 340 U. S. 268, 271 (1951); see
  224. also Broad River Power Co. v. South Carolina ex rel.
  225. Daniel, 281 U. S. 537, 540 (1930); Demorest v. City Bank
  226. Farmers Trust Co., 321 U. S. 36, 41-43 (1944).  What is
  227. an obstacle to our review, however, is the fact that
  228. neither in the present case (because it was decided on
  229. motion to dismiss) nor even in Thornton itself (because
  230. the doctrine of custom was first injected into the case at
  231. the Supreme Court level) was any record concerning the
  232. facts compiled.  It is beyond our power-unless we take
  233. the extraordinary step of appointing a master to conduct
  234. factual inquiries-to evaluate petitioners' takings claim.
  235.   Petitioners' due process claim, however, is another
  236. matter.  Respondents' brief in opposition does not
  237. respond to that claim on its merits, but asserts that
  238. petitioners' claim has been -raise[d] for the first time in
  239. their petition for certiorari.-  Brief in Opposition 25.  I
  240. think not.  Petitioners argued before the Court of
  241. Appeals of Oregon that since they were not parties to
  242. Thornton, their rights to dry-sand beach could not have
  243. been determined by that decision because they -have not
  244. had their day in court.- App. to Pet. for Cert. G-90-
  245. G-92.  In their brief to the Supreme Court of Oregon,
  246. they contended that application of Thornton to other
  247. property owners presented a -serious proble[m] of
  248. violation of the . . . due process clause of the Fifth
  249. Amendment.-  App. to Pet. for Cert. H-155.  I believe
  250. that petitioners have sufficiently preserved their due
  251. process claim, and believe further that the claim is a
  252. serious one.  Petitioners, who owned this property at the
  253. time Thornton was decided, were not parties to that
  254. litigation.  Particularly in light of the utter absence of
  255. record support for the crucial factual determinations in
  256. that case, whether the Oregon Supreme Court chooses
  257. to treat it as having established a -custom- applicable to
  258. Cannon Beach alone, or one applicable to all -dry-sand-
  259. beach in the State, petitioners must be afforded an
  260. opportunity to make out their constitutional claim by
  261. demonstrating that the asserted custom is pretextual. 
  262. If we were to find for petitioners on this point, we
  263. would not only set right a procedural injustice, but
  264. would hasten the clarification of Oregon substantive law
  265. that casts a shifting shadow upon federal constitutional
  266. rights the length of the State.
  267.   I would grant the petition for certiorari with regard to
  268. the due process claim.
  269.